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亚冠直播上海上港对川崎前锋:不懼爆倉,FUNLIVE方隅何以逆勢增長?

川崎前锋 www.enwlb.com.cn 在長租公寓市場遇冷的大環境下,FUNLIVE方隅副總裁麥偉基卻十分樂觀,他表示“未來長租公寓會像酒店,可能品牌豐富度沒有那么多,但一定是百花齊放,細分產品也會越做越好。”

    這份樂觀和篤定一方面來自于他對空間運營和服務方面多年的經驗積累,另一方面也基于中駿集團的全方位支持。

|摘要:有實力的開拓者從不畏懼風雨。

 

在長租公寓頻頻爆倉的時候,方隅FUNLIVE脫穎而出,它不僅沒有放慢自己前進的步伐,反而越走越堅定。

 

“未來長租公寓會像酒店,可能品牌豐富度沒有酒店那么多,但一定也是百花齊放,細分產品也會越做越好。”提起長租公寓未來十年的發展,FUNLIVE方隅副總裁麥偉基一臉篤定。

 

這份篤定來自他對公寓地產深耕多年的經驗和對現在市場的精準把握。

 

出身酒店公寓的麥偉基在來中駿之前曾任輝盛酒店管理集團中國區總經理5年有余,在服務領域和空間運營方面積累了不少實踐經驗。彼時,投行出身的方隅控股行政總裁、副董事長陳堅認為“先人后事,多元化的人拼在一起才會是一個對的平臺”,兩位志同道合的人一拍即合,麥偉基正式加入方隅。

 

01

“幸”與“運”

 

麥偉基先生帶有高端酒店人特有的儒雅和自信,“目前,大多數包租項目從拿項目、裝修、運營方面算下來是不可能賺錢的”,在被問到行業的盈利能力時,他如此說。

 

觀察近期其他公寓玩家的系列動作也能佐證麥偉基的判斷。

 

10月初,青客公寓向美國SEC遞交招股書,謀求在納斯達克上市,加之行業一直秘傳的自如、蛋殼計劃上市,創業系、中介系的頭部公寓玩家抱團上市成為熱潮。

 

不少行業學者、專家評論,一些深陷泥潭的長租公寓開始謀求上市輸血了。

 

財務數據顯示,截至2019年6月底,青客公寓總資產20.3億元,但總負債高達27億元。根據招股書公開的數據顯示,從2017年到2019年6月底,短短2年多時間,青客公寓虧損了14億元,僅今年上半年就虧損達2億元。

 

“包租項目的模式是規模足夠大,就可以攤薄運營成本;且平均出租率和租金漲幅預期都過分樂觀。但目前來看,市場并沒有認可,就出現了越包租越貴,很多企業暴雷正是因為如此。”

 

但是,與其他玩家收緊“腰帶”,“儲糧過冬”不同,方隅仿佛一直在“春天”。

 

在中駿集團旗下,方隅FUNLIVE不同于其他地產系的長租公寓產品在業務板塊上的“錦上添花”,用麥偉基的話說,“FUNLIVE一直是中駿的‘親兒子’。”

 

2018年,中駿明確了以地產板塊為主體,商業綜合體與長租公寓為兩翼的核心業務發展模式,提出了“FUN+幸福生活”生態圈各業務板塊的愿景。

 

“中駿集團就像我們的大家長一樣,為我們鋪路,期待我們跑起來。集團的策略是很清晰的,跟其他開發商城市事業部獨立運營不同,我們和集團的方向是一致的。”麥偉基如此說。

 

“親兒子”的第一待遇就是可應用的低價自持物業。

 

這也是長租公寓最大的優勢,中信證券研報測算,在長租公寓的所有開支中,租金成本約占七成,也因此大大壓縮了公寓運營商的利潤空間。

 

而方隅目前開業運營的項目中,輕資產項目僅占到20%。

 

“我們能拿到別人拿不到的低價資產,所以有一定的溢價空間。”麥偉基總結到。

 

除了自持物業可以拉低成本外,依托中駿集團地產開發的優勢,在項目建設軟硬裝上方隅也有較高的議價能力,以低于市場的價格成交,從而為運營成本預留了很大空間,提升了服務質量。

 

“基本上我們投入2000元左右的軟硬裝成本,能做出6000-7000元裝修成本的酒店式公寓的產品品質。”

 

麥偉基強調,做長租公寓利潤模型的自律非常重要,“如果拿到項目,把所有運營成本算進去,第一年就已經虧損,就不要做下去了,因為它的成本永遠在增加,但租金收入能否上漲是未知的,風險太大。”

 

對于輕資產包租模式,方隅CEO陳堅曾說過,近兩年,他對這類項目的利潤點期望值不會太高,反而更多是希望它能通過運營服務對品牌起到帶動作用。

 

長租公寓運營商的本質是資產管理,方隅深知這一點,并正在探索通過金融化和信息化提高空間運營能力。

 

02

不只是長租公寓

有人說長租公寓是“二房東”生意,而方隅做的遠遠超過“二房東”的范疇。

 

2018年12月,方隅與基匯資本旗下管理基金(下稱“基匯資本”)正式簽署合作協議,雙方共同成立長租公寓投資平臺(下稱“投資平臺”),首期規模為8億美元,用于收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。

 

方隅成為投資平臺的管理人,負責平臺整體的投、融、管、退事項,當然這背后也少不了中駿集團的大力支持。

 

方隅本身自帶濃濃的“金融資本”味道,或許這跟投行出身的CEO陳堅有關。

 

“錢不是萬能的,沒有錢是萬萬不能的。”這就是長租公寓與金融資本的現實關系。

 

有地產人士指出,長租公寓的未來取決于租金水平和房地產金融的發展程度,很明顯租金是很容易看到天花板的,麥偉基評價包租模式“過去兩年租金成本大幅上漲,而租客租金上漲有限,從利潤角度看,包租項目是很難做的。”

 

因此,基于上述考慮,方隅在輕資產運營模式中開始考量“租金+分成”的合作模式。

 

這樣的項目一般地理位置優越,租金較貴,方隅采用了包租的輕資產運營模式,支付部分租金,部分項目運營分成,大大減輕了租金負擔。

 

方隅近幾年的動作越來越傾向于資產管理平臺,不完全等同于成本巨大的to C端租客,方隅的客戶中有機構投資人、業主,收入里也不單是租金收入,包括基金管理費、開發管理費、運營管理費、超額收益分成等。

 

事實上,方隅的發展思路不屬于自創,美國EQR的發展歷程給了其很大的啟示。

 

它以“資產增值+租金”的輕資產運營模式,經歷了快速擴張到精耕細作兩個階段。

 

第一階段是快速擴張期,1993 年上市時EQR 僅有 69 處物業、2.2 萬套公寓,到2000 年就發展到1104 處物業、23 萬套公寓;同期租金收入和營業利潤也維持大幅增長態勢,營業利潤率維持在高位。

 

第二階段即精簡業務、聚焦核心區域,在資產端,通過剝離低收益資產的手段聚焦核心市??;在資金方面,利用美國獨特的 REITS 條件進行頻繁的融資行為。

 

不難看出,方隅近幾年的動作已經在向Greystar、EQR靠攏,與基匯資本的合作就是一次很好的嘗試。

 

03

不給自己設限

方隅主打產品定位中高端,但在新產品延展和與其他伙伴的合作模式方面,方隅的包容性很強。

 

依托中駿集團地產開發的優勢,FUNLIVE方隅定位于服務式公寓與白領公寓之間的中高端、集中式公寓品牌。

 

麥偉基表示,針對目前不同的城市地段,方隅總結出自身3條產品線定位。

 

> 定位輕奢系的方隅國際公寓(FUNLIVE RESIDENCE),選擇在一線城市的核心區域,為城市高凈值人群提供更優質的服務和高品質的居住空間。

 

> 定位高端系的方隅精品公寓(FUNLIVE APARTMENT),選址在一線城市及其他重點城市,對標私人出租住宅,提供同品質的裝修產品和私人住宅所沒有的管理和服務。

 

> 定位中端系的方隅·LITE公寓(FUNLIVE LITE),選址在一線城市非核心區域及二、三線城市打造精致的公寓產品,為奮斗中的年輕人提供小而全的獨立私密空間。

 

除此之外,在行業產業鏈的上下游滲透上,方隅以開放的合作理念探索了更豐富的內容運營模式。

 

今年與深圳窩潮系社區合作就是個很好的例子。從方隅的角度來說,與窩潮社區合作有利于華南區域市場開拓。

 

“在合作模式上,我們不設限,我們更看重合作伙伴的品質及其與我們本身的互補性。不僅僅是窩潮,任何能彌補我們產品空白的,有協同效應的項目,我們都很樂意去合作,模式可以很靈活,入股、創立新品牌都是可能的。”麥偉基如此說。

 

有資本實力、有運營能力、有合作伙伴,并且懷著樂觀的心態,這些或許就是方隅FUNLIVE得以“逆勢生長”的根本。

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